Kopen en verkopen

ONDERHANDELINGSBEGRIPPEN



Vraagprijs
De vraagprijs nodigt u uit om een bod te doen in de richting van de vraagprijs.

Wat is ‘kosten koper’ en zit de makelaarscourtage daarin?
De kosten die gemaakt worden bij de overdracht zoals overdrachtsbelasting (6% van de koopprijs, notariskosten voor de eigendomsoverdracht, kosten inschrijving kadaster.
Gemiddeld komen deze kosten samen neer op ongeveer 8% a 10% van de koopsom.

Vrij op naam
V.o.n. betekent 'vrij op naam'.
Bij “vrij op naam” komen de overdrachtsbelasting, notariskosten en eigendomsoverdracht voor rekening van de verkoper. De koper zal ongeveer 3% van de koopprijs moeten beltand aan extra kosten, zoals makelaarscourtage.



Verkocht onder voorbehoud.

De koper en de verkoper zijn het eens met de prijs. De koper moet met de bank in gesprek om een lening te krijgen.

 

MAKELAAR



Wanneer ben ik in onderhandeling?
U bent in onderhandeling als de verkoper u een tegenbod doet of wanneer de verkopend makelaar uitdrukkelijk aangeeft dat hij met u in onderhandeling is. U bent niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal overleggen. 



Kan verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandelingen verhogen?
Ja. De vraagprijs is slechts een uitnodiging tot het doen van een bod. De verkoper kan besluiten om de vraagprijs op elk moment te verhogen of te verlagen. Ieder bod vervalt immers op het moment dat er een tegenbod wordt gedaan. 



Wanneer komt de koop tot stand?
Als verkoper en koper het eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop dat zijn meestal de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden, dan moet de koop schriftelijk worden vastgelegd. De verkopende makelaar legt deze koop vast in een koopakte. Daarin moet staan wat de partijen hebben afgesproken. Meestal wordt er nóg een aantal afspraken vastgelegd in de koopakte. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de boeteclausule. 



De makelaar vraagt een ‘belachelijke’ hoge prijs voor een woning, Mag dat?

Dat mag. De verkoper bepaalt in overleg met zijn makelaar waarvoor hij zijn woning verkoopt. De koper kan onderhandelen over de prijs maar de verkoper beslist.

Als ik vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij verkopen?
Over deze vraag bestaan veel misverstanden. Als u de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, dan doet u een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.

Courtage.
Voor het verrichten van diensten in een opdracht bent u aan de makelaar een overeengekomen geldbedrag verschuldigd. De hoogte van het bedrag zal tussen u en de makelaar moeten worden afgesproken en vastgelegd bij de opdrachtverstrekking. De courtage is exclusief de wettelijk verschuldigde omzetbelasting. 



Makelaarskosten en de fiscus.
De kosten die de makelaar u in rekening brengt in verband met de aankoop van de woning zijn niet aftrekbaar. Als u deze kosten niet uit eigen middelen betaalt, maar meefinanciert, is de rente over dit gedeelte van de lening wel aftrekbaar bij uw aangifte inkomstenbelasting. 



Overdrachtsbelasting.

Een belasting die wordt geheven bij de koper van een onroerende zaak/recht over de koopsom exclusief het bedrag dat in de koopsom is opgenomen aan roerende zaken. Momenteel is het percentage 2%, dit zal per 1 juli 2012 teruggezet worden op 6%.

 

ALGEMEEN



De bouwkundige keuring
De bouwkundige keuring zorgt ervoor dat u een goed idee krijgt van de bouwkundige staat van een woning. Dit is voordelig wanneer u over de prijs wilt gaan onderhandelen of alvast een inschatting wilt van de kosten van onderhoud. Daarnaast gebruikt een verzekeraar de keuring om inzicht te krijgen in het risico van verborgen gebreken. 



Vereniging van Eigenaren
Als u eigenaar bent van een appartementsrecht, bent u volgens de wet lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE.) Samen met de overige eigenaren behartigt de VvE de gemeenschappelijke belangen in en rond het appartementencomplex. In de splitsingsakte is aangegeven welk aandeel u als eigenaar hebt in het gehele gebouw. 



Koopovereenkomst (koopakte)
In dit document wordt een mondelinge overeenkomst van een onroerende zaak schriftelijk vastgelegd. Wanneer u binnen de optieperiode besluit over te gaan tot aankoop van het object, dan is de koop een feit. De verkopend makelaar en u zullen gegevens uit moeten wisselen om aan de hand hiervan een koopovereenkomst op te maken. Deze koopovereenkomst is bindend voor beide partijen. Na het tekenen van de overeenkomst heeft u nog wel drie dagen de tijd om na te denken over uw koop.



De afwikkeling

De notaris wikkelt ook het financiële deel van de transactie af. De koper (en/of diens hypotheekbank) dient het verschuldigde bedrag tijdig voor het tekenen van de leveringsakte naar de rekening van de notaris over te maken. De verkoper krijgt de koopsom na aftrek van de aflossing van eventuele hypothecaire leningen als zeker is dat ook hij aan zijn verplichting om een onbelast onroerend goed op te leveren heeft voldaan. Dit is meestal 1 of 2 werkdagen na het passeren van de transport- (en hypotheek-)akte. De notaris zorgt ervoor dat de hele transactie naar behoren verloopt.

Taxatie


Het uitbrengen van een waarde oordeel door een daartoe bevoegd persoon met een bepaald doel (voorbeelden doel: taxatie voor de financiering, taxatie voor de successie bij overlijden van een natuurlijk persoon, taxatie voor het bepalen van de reële waarde voor het uitbrengen van een bod op een te koop staand pand.) 



Waarvoor heb ik een taxatierapport nodig?
Financiering is een veelvoorkomende reden waarbij een taxatierapport vereist is. De bank wil daarmee zekerheid hebben van de waarde van het onroerend goed voor de hypothecaire lening. Andere redenen zijn aan of verkoopbeslissing, WOZ contra taxatie, boedelscheiding, en aanslag successierechten. 



Wat zijn de kosten voor een taxatierapport?
Het tarief voor een taxatierapport is vaak afhankelijk van de getaxeerde waarde van de woning. Gebruikelijk is 1,85 promille, dat is 0,185% van de getaxeerde waarde. De laatste tijd zijn er ook veel aanbieders die een vast tarief aanbieden voor een taxatierapport. Hierdoor wordt het taxatierapport een stuk goedkoper bij woningen vanaf € 150.000,-. Daarnaast zijn er nog eventuele bijkomende kosten zoals kadasterkosten, gemeentelijke leges, administratiekosten en de BTW. 



Met welke extra kosten moet ik rekening houden?
Tarief taxateur vanaf € 150,-
Kadasterkosten € 10,- tot € 25,-
Gemeentelijke leges € 0,- tot € 75,-
Administratiekosten € 10,- tot € 25,-
De BTW 19% van het totaalbedrag.


Geeft een taxatierapport ook inzicht in de bouwkundige staat?
Nee, de onderhoudsstaat wordt wel bekeken en beoordeeld bij de taxatie. Indien de taxateur aanleiding ziet zal hij adviseren om een nader bouwkundig onderzoek te laten verrichten.



WOZ waarde
De WOZ waarde die de belastingdienst wil weten van uw woning. De belastingdienst heeft de waarde in het economische verkeer nodig om de vermogensbelasting en onroerendgoedbelasting te bepalen.

HYPOTHEEK


Hypotheekvormen
Er zijn drie hoofdvormen van hypotheken die afzonderlijk of in combinatie kunnen worden afgesloten:

1. Hypotheken waarbij direct op de lening wordt afgelost. Hieronder vallen lineaire hypotheek en annuïteitenhypotheek.

2. Hypotheken waarbij achteraf wordt afgelost met geld dat in de loop der jaren bij elkaar wordt gespaard of belegd. Hieronder vallen spaarhypotheek, levenhypotheek en beleggingshypotheek.

3. Hypotheken waarop niet hoeft te worden afgelost. Hieronder valt de krediethypotheek.

Met de hypotheekvormen kan men alle kanten op. Is eenmaal de keuze bepaald, dan kunnen er in de loop der jaren altijd veranderingen worden aangebracht. Als de waarde van de woning meer is dan het (resterende) hypotheekbedrag, dan is er sprake van overwaarde. Als men de bestedingsruimte wil vergroten, dan kunnen de maandlasten worden verlaagd door de hypotheek aflossingsvrij te maken. Dankzij de overwaarde op de woning betaalt men dan alleen de rente van de hypotheek. Een andere mogelijkheid is om de overwaarde te benutten om geld te beleggen. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de beleggingsopbrengst op lange termijn hoger zal zijn dan de rente die men betaalt. Aan de beleggingsopbrengst kan dan weer geld worden ontrokken om de maandlasten te verlagen.



Hypotheekakte

In dit document worden afspraken weergegeven tussen koper en financieringsinstelling met betrekking tot de hypotheek. Vervolgens wordt dit document door de notaris ter inschrijving aangeboden aan het Kadaster en wordt het in een speciaal daarvoor bestemd register ingeschreven.



Wat houdt een taxatieopdracht in?
Een opdracht tot taxatie is een opdracht tot het geven van een officieel waardeoordeel van een pand en het uitbrengen van een eenvoudig rapport daaromtrent. Een opdracht tot taxatie houdt geen opdracht tot het verrichten van een bouwkundige keuring in. 

Wat houdt een taxatieopdracht in?
Een opdracht tot taxatie is een opdracht tot het geven van een officieel waardeoordeel van een pand en het uitbrengen van een eenvoudig rapport daaromtrent. Een opdracht tot taxatie houdt geen opdracht tot het verrichten van een bouwkundige keuring in.